Como ya hemos comentado en una entrada anterior de nuestro blog, “¿Qué medidas
pueden adoptarse cuando un propietario no paga los gastos comunitarios?”, recientemente se
ha modificado el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
A partir de la mencionada entrada muchas personas se han puesto en contacto con nosotros planteándonos una gran variedad de preguntas, por lo que, vamos a redactar varias entradas en relación con este asunto, puesto que, por desgracia, es frecuente tener que reclamar gastos comunitarios a propietarios morosos, lo cual perjudica mucho el funcionamiento de la comunidad de vecinos.
¿Qué medidas disuasorias puede acordar la comunidad frente a la morosidad?
El primer inciso del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal dice: “1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles.
Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo”. En la práctica ya se venían adoptando este tipo de medidas disuasorias, tanto el establecimiento de intereses de demora como la privación temporal del uso de servicios o instalaciones comunes.
Intereses de Demora
En el caso del establecimiento de intereses de demora, aunque la Ley de Propiedad Horizontal no lo mencionaba, lo cierto es que sí estaba previsto para todo tipo de obligaciones en el artículo 1108 del Código Civil: “Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal”.
Es decir, dicho artículo permite acordar los intereses que se aplicarían si el deudor incurriese en mora y, en cualquier caso, a falta de ese acuerdo, se aplicaría el interés legal. Por lo tanto, en este sentido, no es novedoso el mencionado artículo 21, pero igualmente se deben respetar los límites que, tanto legal como jurisprudencialmente, se venían aplicando en cuanto al importe o porcentaje de intereses de demora para que se consideran admisibles o no abusivos.
Límite de uso de los servicios o instalaciones comunes.
Como acabamos de decir, también era, y sigue siendo, muy común en la práctica que la Junta de propietarios limitase el uso de los servicios o instalaciones comunes, la dificultad venía a la hora de inscribir la modificación de los estatutos en el Registro de la Propiedad, puesto que muchas de esas limitaciones se consideraban que chocaban con el derecho a la propiedad privada de los morosos, y a la hora de hacer efectivos esos acuerdos, puesto que es muy difícil materialmente, respecto de determinados servicios o instalaciones, impedir o limitar su uso (como por ejemplo la calefacción comunitaria, del agua, etc.)
Además, como afectan al derecho a la propiedad, se siguen manteniendo los límites ya establecidos,
como que no sean “desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad”, por tanto, se sigue sin poder limitar el uso de determinadas instalaciones y servicios comunes, como es el ascensor o similares.
En resumen, respecto de esta modificación del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, no vemos que haya ningún cambio significativo, puesto que ya estaba correctamente regulado en el ordenamiento jurídico vigente.
Tampoco vemos que haya dado más claridad o resuelto ningún conflicto típico en estos asuntos.
Somos expertos en comunidades de propietarios y desde nuestro despacho, Bazán Abogados, hemos asistido a muchas comunidades de propietarios con problemas de morosidad, tanto a la hora de plantear y aprobar los acuerdos para adoptar medidas disuasorias, la modificación e inscripción de estatutos, reclamaciones judiciales de cantidad, etc.
