La primera pregunta que suele plantearse al tratar las cuotas de participación en las comunidades de propietarios es si éstas se pueden modificar y el procedimiento para hacerlo; pero antes de abordar este tema, debemos conocer qué es una cuota de participación.
Las cuotas de participación en las comunidades de propietarios.
El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal define qué son las cuotas de participación: “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley…”
Esta cuota de participación de los pisos y locales que conforman la comunidad de propietarios, figura en la escritura de división horizontal del edificio y también en las escrituras de cada elemento privativo.
¿Es importante tener bien calculada la cuota de participación?
Como hemos visto, la cuota de participación es un porcentaje que sirve para repartir todos los gastos e ingresos de la comunidad, siempre que en la escritura de división horizontal o en los estatutos no se haya excluido a determinados pisos o locales de pagar determinados gastos.
Por ejemplo, si un local tiene asignada una cuota del 3,25% y el presupuesto anual de la comunidad es de 100.000 Euros, el local deberá aportar a los gastos anuales 3.250 Euros, siempre que en la escritura de división horizontal no esté exonerado de pagar ningún gasto.
La cuota de participación determina la contribución de cada propietario a los gastos generales de sostenimiento del inmueble, así el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal dice que es obligación de todos los propietarios: “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”. También determina su contribución a la dotación del fondo de reserva, según el artículo 9.1.f dice que es obligación de cada propietario: “Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley”.
¿Se puede establecer una forma de reparto distinta a la recogida en el título constitutivo?
Sí, pero habría que aprobarlo por unanimidad. Como hemos visto, en la escritura de división horizontal o título constitutivo, se establecen las cuotas de participación de todos los pisos y locales de la comunidad y si existe alguna exclusión en el reparto de determinados gastos. Para modificar esta forma de reparto, tendría que aprobarlo la Junta de Propietarios mediante un acuerdo unánime.
La Jurisprudencia admite la aprobación por mayoría simple del reparto de los presupuestos anuales, pero siempre que no haya ningún vecino que se oponga a un reparto distinto al establecido en el título constitutivo.
¿Se pueden modificar las cuotas de participación en una comunidad de vecinos?
En primer lugar, tenemos que ver cómo se calcula la cuota de participación y esto está establecido en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal: “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”
Como dice este artículo, para su cálculo hay que tener en cuenta:
a) La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
b) Su emplazamiento interior o exterior.
c) Su situación.
d) El uso que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
En segundo lugar, debemos tener en cuenta que este artículo permite que las cuotas de participación las determine:
a) el dueño único del edificio al iniciar su venta por pisos,
b) que se determinen por acuerdo de todos los propietarios existentes
c) o que se establezcan en un laudo o resolución judicial.
Por lo tanto, las cuotas de participación se pueden modificar, bien por un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, o bien, mediante un procedimiento judicial para que el Juez o Árbitro modifique las cuotas de participación en sentencia o laudo. En ese procedimiento se debe demandar a todos los propietarios de la comunidad de vecinos.
Si tiene alguna pregunta o algún problema con el cálculo de su cuota de participación, no dude en ponerse en contacto con nuestro despacho especializado en propiedad horizontal, comunidades de propietarios, comunidades de bienes y reclamación de daños y perjuicios.