La proliferación de pisos turísticos ha generado un número creciente de conflictos en edificios residenciales. En grandes ciudades como Madrid, la convivencia entre propietarios y la rotación constante de inquilinos temporales ha puesto a prueba los límites legales y organizativos de muchas comunidades.
Desde abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las comunidades de propietarios cuentan con más herramientas jurídicas para regular, limitar o incluso prohibir esta actividad dentro del edificio. En este artículo analizamos en profundidad qué puede hacer una comunidad, qué mayoría necesita, qué pasa con los pisos turísticos que ya están funcionando y cómo actuar con seguridad jurídica.
Qué se entiende por piso turístico y por qué afecta a las comunidades
Un piso turístico, o vivienda de uso turístico, es aquel inmueble que se alquila por estancias de corta duración con fines turísticos, habitualmente a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
Aunque es una actividad legal si cumple con la normativa turística y fiscal, en la práctica puede generar importantes problemas para la comunidad:
- Ruidos, fiestas, molestias reiteradas
- Uso intensivo de portales, ascensores y elementos comunes
- Pérdida de seguridad y control de accesos
- Degradación de la convivencia y del valor de las viviendas
- Inseguridad jurídica sobre el uso del inmueble
Ante esta realidad, el legislador ha introducido cambios relevantes en la regulación de la propiedad horizontal.
Cambios legales en 2025: qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de este año, ha modificado el artículo 17.12 de la LPH, dejando clara la facultad de las comunidades para intervenir.
El nuevo texto establece:
«El acuerdo de la junta de propietarios que limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios y de las cuotas de participación.»
Este cambio clarifica una cuestión que hasta ahora generaba confusión: sí es legal que una comunidad prohíba o limite el uso turístico de las viviendas, y no se requiere unanimidad.
¿Puede una comunidad prohibir un piso turístico?
Sí. La comunidad de propietarios puede, con mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y coeficientes, aprobar acuerdos que:
- Prohíban el uso turístico de las viviendas
- Limiten su número, por planta, por periodo o por condiciones
- Establezcan requisitos adicionales a cumplir para ejercer la actividad
- Impongan recargos económicos a los propietarios que la ejerzan
No es necesario modificar los estatutos para ello, aunque sí es recomendable inscribir los acuerdos adoptados para reforzar su fuerza legal frente a terceros.
¿Qué ocurre con los pisos turísticos que ya están funcionando?
Este punto genera muchas dudas. La respuesta depende del caso:
- Si el piso turístico no está legalmente inscrito ni cuenta con licencia, la comunidad puede requerir el cese inmediato de la actividad en virtud del acuerdo adoptado.
- Si el piso cuenta con licencia administrativa pero no existía oposición previa de la comunidad, puede alegarse derecho adquirido. No obstante, la comunidad puede limitar o condicionar el uso en el futuro, siempre que se respete el principio de proporcionalidad.
- Si el piso estaba en funcionamiento con conocimiento de la comunidad, y ahora esta decide prohibir su uso, será necesario analizar el caso concreto y evaluar el posible conflicto entre derechos adquiridos y el nuevo acuerdo comunitario.
¿Cómo debe procederse legalmente?
Para que el acuerdo comunitario sea válido y eficaz, es imprescindible seguir este procedimiento:
- Convocar Junta Extraordinaria con el punto del orden del día claramente especificado (por ejemplo: «Limitación del uso turístico de viviendas en el edificio»).
- Celebrar la junta con quórum suficiente y realizar la votación. Será necesario el voto favorable de al menos el 60 % de propietarios y cuotas de participación.
- Redactar el acta reflejando claramente el acuerdo, la mayoría alcanzada y su motivación.
- Notificar individualmente a todos los propietarios, especialmente a aquellos que no asistieron.
- Opcional pero recomendable: inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para vincular también a futuros compradores.
¿Se pueden establecer cuotas especiales para pisos turísticos?
Sí. El artículo 17.12 LPH permite que la comunidad imponga un recargo de hasta un 20 % adicional en los gastos comunes a aquellos propietarios que exploten sus viviendas como pisos turísticos, siempre que así se acuerde con la misma mayoría (3/5).
Este recargo debe justificarse por el mayor uso que dichos inmuebles hacen de las instalaciones comunes. Puede aplicarse mientras se mantenga la actividad.
¿Qué hacer si un propietario incumple el acuerdo?
Si un propietario continúa alquilando su vivienda como piso turístico pese a la prohibición o limitación aprobada, la comunidad puede actuar de las siguientes formas:
- Requerimiento fehaciente de cese de la actividad, con base en el acuerdo adoptado
- Acción judicial de cesación por actividad contraria a la normativa comunitaria (art. 7.2 LPH), especialmente si genera molestias, ruidos o alteraciones de la convivencia
- Solicitud de indemnización de daños si se pueden acreditar perjuicios concretos a la comunidad o a otros vecinos
- En casos graves, incluso acción de desahucio si hay uso ilícito del inmueble
Para ello, es fundamental actuar con asesoramiento legal desde el inicio, conservar pruebas documentales y seguir los procedimientos legales con rigor.
Jurisprudencia reciente sobre pisos turísticos en comunidades
La jurisprudencia reciente avala la facultad de las comunidades para limitar este tipo de uso:
- STS 386/2023: el Tribunal Supremo valida un acuerdo comunitario que prohibía el uso turístico, sin necesidad de modificar estatutos, siempre que se alcanzara la mayoría reforzada exigida.
- SAP Madrid 14/2024: la Audiencia Provincial de Madrid confirma la legalidad de un recargo del 15 % en los gastos comunes a viviendas destinadas a alquiler turístico.
- Juzgado de Primera Instancia 50 de Madrid, abril 2025: condena al cese inmediato de la actividad turística en una vivienda que no contaba con autorización de la comunidad, pese a tener licencia administrativa.
El caso particular de Madrid
Madrid es una de las ciudades con más viviendas turísticas de España, y también donde se generan más conflictos entre vecinos. La normativa municipal exige:
- Inscripción en el Registro de Turismo de la Comunidad de Madrid
- Licencia urbanística para uso terciario (si se supera un número determinado de días)
- Acreditación de que el uso turístico no contraviene los estatutos o acuerdos comunitarios
Por tanto, una comunidad puede impedir legalmente el funcionamiento de un piso turístico en su edificio, incluso si el propietario ha obtenido autorización administrativa, si existe un acuerdo comunitario en contra.
Recomendaciones legales de Bazán Abogados
Desde Bazán Abogados, despacho especializado en propiedad horizontal en Madrid, recomendamos:
- Revisar estatutos y actas previas de la comunidad para conocer su situación jurídica
- Valorar la conveniencia de limitar o prohibir los pisos turísticos, especialmente si ya han generado conflictos
- Convocar junta con asesoramiento legal, redactar correctamente el orden del día y garantizar el procedimiento formal
- Adoptar el acuerdo con la mayoría requerida, redactar un acta clara y realizar notificación individual
- Inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad si se desea reforzar su eficacia
- Actuar ante incumplimientos mediante requerimientos fehacientes o acciones judiciales proporcionadas
Conclusión
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La reforma legal de 2025 ha reforzado de forma significativa la capacidad de las comunidades de propietarios para defender su convivencia frente a los efectos indeseados de los pisos turísticos. Con una mayoría cualificada y un procedimiento adecuado, hoy es posible prohibir, limitar o regular esta actividad dentro del edificio, sin necesidad de unanimidad ni de complejas reformas estatutarias.
El asesoramiento legal adecuado es clave para garantizar la validez de los acuerdos y evitar impugnaciones futuras. En Bazán Abogados ponemos a disposición de nuestros clientes un equipo con experiencia acreditada en propiedad horizontal y derecho inmobiliario.
