¿Se puede impugnar el Acta de la comunidad de una Junta de Propietarios sin impugnar sus acuerdos?

Sí, si adolece de algún vicio de nulidad o de anulabilidad. Para ello, se debe iniciar un procedimiento judicial tendente a la declaración de la misma.

El artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que “los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general”.

Es verdad que el mencionado artículo sólo habla de los acuerdos de la Junta de Propietarios, pero el Código Civil en varios artículos trata de la declaración de nulidad de “los actos”.

En otras entradas hemos hablado de ¿Quién puede impugnar los acuerdos de la comunidad de vecinos y qué significa “salvar el voto”? y de ¿Puede un comunero actuar en juicio para defender los intereses comunes?, cuya lectura recomendamos.

Principio de conservación: “Lo útil no se vicia por lo inútil” (utile per inutile non vitiatur)

Un principio aplicado en nuestra Jurisprudencia, es que la declaración de nulidad debe restringirse al acto que adolezca del vicio de nulidad. Por ello, si en la Junta de Propietarios se adoptaron los acuerdos válidamente, respetando la legalidad vigente y sin abuso de derecho, un vicio de nulidad del acta de esa junta no debería extenderse a los acuerdos en ella adoptados.

Actos contrarios a normas imperativas y prohibitivas.

Uno de los supuestos en los que se podría solicitar la nulidad del acta es cuando la misma se haya redactado incumpliendo lo establecido en el artículo 19.2 y 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que el artículo 6.3 del Código Civil dice que “los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulas de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”.

La Ley de Propiedad Horizontal sí establece un efecto distinto para el caso de contravención tanto en el artículo 18, como en el artículo 19.3 respecto del acta: “serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados…Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación”.

Actos realizados en fraude de ley.

 El fraude de ley significa que se realiza un acto al amparo de una norma para evitar la aplicación de otra que se trata de eludir. Por ejemplo, el arrendador que alega necesidad para solicitar la entrega de la vivienda arrendada y evitar así la aplicación de la prórroga forzosa.

Un ejemplo de fraude de ley relacionado con las comunidades de propietarios, sería la aplicación de la mayoría establecida en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal para evitar que se aplique el artículo 17.2 a la adopción del acuerdo sobre la forma de pago de instalación del ascensor, justificando ello en que se modifican los coeficientes de participación.

Actos realizados con abuso de derecho.

El artículo 7.2 del Código Civil dice que “la Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto y omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso”.

Un ejemplo de lo anterior, en relación con el tema que estamos tratando, sería cuando el Secretario de la Junta (que es el encargado de redactar el acta), redacta un acta que no tiene que ver con lo realmente sucedido en la reunión, modifica el resultado de las votaciones, varía el sentido de los votos de los vecinos, etc con el fin de manipular el acta y beneficiar con ello a determinados vecinos o impedir que devengan obligatorios los acuerdos adoptados en la misma.

¿No sería injusto que se adoptara válidamente un acuerdo en una Junta y que, a posteriori, el Administrador o el Secretario modificaran de tal forma el acta que impidiera la ejecución del mismo?

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