Uno de los problemas más habituales en las comunidades de propietarios y que provocan más pleitos y consultas a abogados especialistas en comunidades de vecinos son las relacionadas con los vecinos que realizan actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y que provocan, en muchas ocasiones, graves molestias a los demás comuneros.
Las actividades molestas pueden consistir en ruidos, vibraciones o las que producen humos, gases, olores, polvos en suspensión, etc.
Te contamos que hacer con vecinos ruidosos o que causen molestias.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal dice que: “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”
Este artículo establece dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación:
1) Un requerimiento de inmediata cesación de la actividad bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales.
2) Un acuerdo de la Junta de Propietarios, debidamente convocada al efecto, autorizando el ejercicio de la acción de cesación.
Consecuencias que puede acarrear la acción de cesación para el vecino que causa molestias, entre ellas, la prohibición de usar su vivienda o local.
El mismo artículo mencionado de la Ley de Propiedad Horizontal habla de las consecuencias que puede imponer una sentencia estimatoria en el procedimiento de cesación de actividades molestas, insalubres, peligrosas, ilícitas, etc.: “además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda” se puede imponer al vecino que realiza dichas actividades molestas “la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años”.
¿Qué pasa si el que produce los ruidos o realiza la actividad molesta es el inquilino?
Si el que realiza la actividad molesta o produce los ruidos es el inquilino de uno de los inmuebles de la Comunidad de Propietarios, la sentencia estimatoria puede rescindir el contrato de alquiler, declarando extinguidos todos los derechos del inquilino, así como su inmediato lanzamiento.
¿Qué se considera una actividad molesta?
La jurisprudencia exige, para que la actividad molesta justifique el cese del uso de la vivienda, “cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares; que la actividad sea incómoda o molesta para los moradores de la comunidad, debiendo existir un sujeto concreto y no indeterminado; que la molestia sea notoria y ostensible, y no un simple trastorno o dificultad, de modo que concurra una verdadera perturbación que supere lo normal, con afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica”, es decir, “que las incomodidades producidas a los vecinos sean significativas y superiores a las habituales en las relaciones de vecindad”.
¿Puede un ruido, o una actividad, que no supera los niveles permitidos administrativamente por el Ayuntamiento, ser considerado molesto?
Como sabemos, los Ayuntamientos suelen establecer en su normativa el nivel de ruido y el horario permitido para los diferentes niveles de ruido.
El Tribunal Supremo dice que “los ruidos desaforados y persistentes, aunque estos procedan en principio, del desarrollo de actividades lícitas, dejan de serlo, cuando se traspasan determinados límites”
El mismo Tribunal, respecto de los ruidos dice que “el ruido puede llegar a representar un factor psicopatógeno destacado en el seno de nuestra sociedad y una fuente permanente de perturbación de la calidad de vida de los ciudadanos”
Por lo tanto, el cumplimiento y la observancia de las normas administrativas sobre ruidos y horarios no protegen al obligado de la correspondiente acción civil de los perjudicados y se le podrán imponer las consecuencias antes mencionadas si produce ruidos o molestias que perturben la convivencia y cumplan los requisitos antes mencionados.
¿Quién puede interponer la demanda?
Hemos tratado en entradas anteriores de nuestro Blog si “Puede un comunero actuar en juicio” y recomendamos su lectura al estar vinculado a la cuestión que tratamos ahora.
Respecto a este tema el Tribunal Supremo dice que, cuando el presidente o la junta de propietarios no toman ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario no puede quedar indefenso y privado de la defensa judicial efectiva, por lo tanto, estaría legitimado para ejercer la acción de cesación en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho.
